Stawiamy na stabilny najem, bo cenimy długoletnią współpracę z naszymi najemcami. Mieszkanie u nas można wynająć znacznie taniej niż na wolnym rynku, który dziś kosztuje we Wrocławiu średnio 66 złotych za metr kwadratowy. Najem mieszkania u nas jest bardziej stabilny i przewidywalny dla mieszkańców, ale przy tym elastyczny. Jeśli nasz mieszkaniec uzna, że chce się przeprowadzić lub kupić mieszkanie, może łatwo zakończyć współpracę z nami i kształtować swoje życie w inny sposób – mówi Iwona Gosa, od lipca tego roku prezes zarządu Towarzystwa Budownictwa Społecznego we Wrocławiu, z którą rozmawia Jarosław Garbacz, redaktor naczelny portalu Wrocławskie Fakty,
– Jarosław Garbacz: Jakie są Pani główne cele i priorytety na pierwsze 12 miesięcy kierowania TBS Wrocław?
– Iwona Gosa: Moje priorytety w roli prezes TBS Wrocław mogę podzielić na dwa obszary. Pierwszym z nich są inwestycje w nowe mieszkania na wynajem, bo to jeden z podstawowych obszarów naszej działalności. W latach 2019-2023 wybudowaliśmy 571 mieszkań na tani wynajem. Chcę, aby w najbliższym czasie spółka utrzymała to tempo inwestycyjne, dlatego w planach mamy budowę blisko 600 mieszkań, które powstaną w Leśnicy, na Brochowie, Nowych Żernikach i w Praczach Odrzańskich.
Drugim obszarem, który jest dla mnie szczególnie ważny, jest budowanie relacji z naszymi mieszkańcami. Chcę, aby spółka krok po kroku odzyskała zaufanie, działając z otwartością na zgłaszane nam potrzeby. Z tym wiąże się inny aspekt, czyli usprawnienie naszej codziennej pracy.
W TBS Wrocław odpowiadamy za spory kawałek miejskiego życia Wrocławia, a to wiąże się z bardzo dużą liczbą spraw kierowanych do nas do załatwienia przez naszych mieszkańców. Wierzę, że zawsze można zrobić coś lepiej i warto być otwartym na zmiany. Dlatego od lipca, gdy objęłam stery w spółce, na bieżąco analizuję, gdzie mamy słabe strony i szukamy sposobów na to, żeby zmieniać się na lepsze.
– Jakie zmiany planuje Pani w zakresie relacji z najemcami, zwłaszcza w kontekście sporów sądowych i kontrowersyjnych podwyżek czynszów?
– Jesienią 2024 roku powstała Rada Mieszkańców, czyli grupa wybrana przez samych mieszkańców pełniąca rolę doradczą dla zarządu TBS. Wspólnie z Krzysztofem Tęsiorowskim, nowym wiceprezesem TBS Wrocław, spotkaliśmy się dwukrotnie już z radą, a w planach mamy kolejne cykliczne rozmowy. Odpowiadamy też Radzie na bieżąco na pytania i prośby o wyjaśnienia różnych aspektów naszej pracy. Również jesienią ubiegłego roku TBS Wrocław wprowadził pierwszy w Polsce Budżet Sąsiedzki, czyli kwotę 400 tys. zł do podziału wśród mieszkańców na różne zmiany na naszych osiedlach. Mieszkańcy zgłosili nam 5 projektów, z czego jeden już zrealizowaliśmy, a pozostałe są w toku.
Pomysł stojący za Budżetem Sąsiedzkim był taki, aby zaktywizować mieszkańców w sąsiedzkim gronie, bo każdy projekt musiał mieć poparcie 20 osób wyrażone w formie podpisów na wniosku. Jednocześnie chcieliśmy sprawić, że nasi mieszkańcy w jakimś stopniu sami zdecydują o potrzebach osiedlowych, bo częściowy koszt ich realizacji mają wliczony w stawkę czynszu.
Prowadzimy też duży projekt w kontekście sporów sądowych o wysokość czynszu, w ramach którego oferujemy zawarcie ugody lub porozumienia – w zależności od tego, jaka jest sytuacja sprawy sądowej konkretnego najemcy. W ramach tego projektu umawiamy się z najemcami na wysokość czynszu w najbliższych latach, dając przy tym gwarancję, jaka będzie wysokość czynszu w danym roku. Ten pomysł spotkał się z dużym zainteresowaniem naszych mieszkańców, a nasi pracownicy codziennie odpowiadali na dziesiątki zgłoszeń i pytań w tej sprawie.
– W ostatnich latach spółka była krytykowana za wydatki niezwiązane bezpośrednio z misją mieszkaniową. Na przykład sponsoring czy świetlica w Leśnicy. Czy zamierza Pani zrewidować te praktyki?
– Jesteśmy drugim co do wielkości TBS-em w Polsce i codziennie mamy sporo do zrobienia, aby nasze budynki i osiedla były dobrze utrzymane. Dlatego skupiamy się na naszej podstawowej działalności, czyli budowaniu nowych mieszkań na tani wynajem i bieżącym zarządzaniu naszym zasobem.
– Jakie mechanizmy kontroli i transparentności zamierza Pani wprowadzić, by budować zaufanie mieszkańców?
– Mogę zapewnić, że pod moim kierownictwem TBS Wrocław będzie rozmawiał z mieszkańcami otwarcie, nie stroniąc od trudnych tematów. Stawiamy na transparentną komunikację, a sprawy budzące kontrowersje wśród mieszkańców będziemy wyjaśniać w taki sposób, aby każdy miał poczucie, że otrzymał od nas wszelkie niezbędne informacje. Jak wspominałam, będziemy regularnie spotykać się z Radą Mieszkańców, aby także na tym forum omawiać sprawy trudne.
Warto też dodać, że nasi pracownicy zajmujący się administrowaniem osiedlami spotykają się z mieszkańcami i rozmawiają, pomagają załatwić różne sprawy. Natomiast w środy nasze biura są czynne dłużej niż zwykle, bo do godz. 17:30 i każdy zainteresowany może przyjść, aby porozmawiać ze mną, z wiceprezesem TBS lub z pracownikami poszczególnych działów.
– W jakim stopniu TBS Wrocław planuje pozyskiwać środki z Krajowego Planu Odbudowy, funduszy europejskich lub programów rządowych na realizację nowych inwestycji?
– Model budownictwa społecznego w Polsce jest taki, że inwestycje mieszkaniowe są współfinansowane ze środków rządowych, czyli z Funduszu Dopłat obsługiwanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Natomiast środki z puli KPO lub funduszy UE mogą być nam potrzebne, aby dokonać termomodernizacji naszych budynków, które tego wymagają lub np. wprowadzić zmiany w sposobie ogrzewania. Polityka Unii Europejskiej zakłada, że kraje członkowskie do 2040 roku będą stopniowo odchodzić od ogrzewania budynków poprzez paliwa kopalne.
Tymczasem blisko 80% naszego zasobu jest ogrzewane przez kotłownie gazowe. Niewykluczone, że koszty zmiany sposobu dostawy ciepła do naszych budynków pokryjemy dzięki środkom pozyskanym z zewnątrz. Każdorazowo, możliwość pozyskania środków z różnych źródeł finansowania jest szczegółowo analizowana i jeśli jest taka opcja, oczywiście korzystamy z niej.
– Na jakim etapie są obecnie inwestycje w Nowych Żernikach, Leśnicy i Brochowie? Czy harmonogramy zostaną dotrzymane?
– Na początku tegorocznych wakacji ruszyliśmy z budową 30 mieszkań na wynajem w ramach inwestycji Leśnica X przy ul. Dolnobrzeskiej 34. Na dziś prace są na etapie zgodnym z założonym harmonogramem. Dla inwestycji na Brochowie i na Nowych Żernikach mamy już prawomocne pozwolenia na budowę, a inwestycja w Praczach Odrzańskich czeka na uprawomocnienie się pozwolenia budowlanego.
Teraz potrzebujemy tylko kropki nad “i”, czyli przyznania finansowania tych projektów ze środków publicznych. Dziś nasze plany zakładają, że budowa 200 mieszkań na Brochowie, ok. 150 mieszkań na Nowych Żernikach i blisko 190 mieszkań w Praczach Odrzańskich potrwa w latach 2026-2028. Dziś ten harmonogram nie jest zagrożony.
– Czy planowane są zmiany w zasadach przydziału mieszkań. Na przykład poprzez większy nacisk na kryterium dochodowe lub społeczne?
– Zasady wyboru najemców mieszkań w budownictwie społecznym wynikają z ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Przepisy określają, jakie warunki trzeba spełnić i jakie dochody należy mieć, aby zostać najemcą mieszkania w TBS Wrocław. W tym zakresie nie możemy niczego zmieniać.
Od września 2020 roku mamy dodatkowe kryteria wyboru najemców. Są to punkty, które osoba ubiegająca się o wynajem mieszkania w TBS Wrocław otrzymuje, jeśli rozlicza podatek PIT w Gminie Wrocław, zwolni lokal z zasobu miasta, ma troje lub więcej dzieci, a także za status osoby z niepełnosprawnością oraz wiek senioralny.
Każde z tych kryteriów jest punktowane osobno, a te założenia wpisują się w politykę mieszkaniową Gminy Wrocław i ułatwiają dostęp do naszej oferty. Premiowane są te grupy społeczne, które z różnych powodów wymagają dodatkowego wsparcia w kontekście potrzeb mieszkaniowych.
– Jakie rozwiązania ekologiczne lub energooszczędne planuje Pani wdrażać w nowych inwestycjach TBS Wrocław?
– Panele fotowoltaiczne zasilają części wspólne budynków na nowym osiedlu Leśnica IX. Taka instalacja powstanie zarówno w budowanej Leśnicy X, jak też w każdej z naszych nowych inwestycji. Za nami też szereg projektów, które nie są być może spektakularne, ale wniosły zmiany na lepsze na naszych osiedlach. A jednocześnie służą środowisku naturalnemu i zarazem generują oszczędności dla naszych mieszkańców.
Mam tu na myśli wymianę ponad 100 lamp oświetlenia ulicznego z sodowych na ledowe na osiedlu w Leśnicy i przy ul. Górniczej, a także wymianę oświetlenia na energooszczędne we wszystkich budynkach na osiedlu TBS na Stabłowicach. Jesteśmy otwarci na podobne projekty w przyszłości, tym bardziej, że są one zgodne z kierunkami polityki klimatycznej Unii Europejskiej, co może otworzyć możliwość pozyskania funduszy unijnych na takie cele.
Zwracam uwagę również na to, że nasze osiedla są bardzo zielone. TBS Wrocław zarządza terenami zielonymi o powierzchni ponad 18 hektarów, a to tyle, ile zajmuje aż 25 pełnowymiarowych boisk do piłki nożnej. O naszą zieleń regularnie dbamy, od 2023 roku posadziliśmy blisko 4 tys. nowych roślin. Wiele z tych nasadzeń wynikało z oczekiwań naszych mieszkańców, którzy podpowiadali nam, gdzie na osiedlu przydadzą się nowe kwiaty lub żywopłoty.
Z kolei jesienią celowo zostawiamy część liści opadłych z drzew na naszych terenach zielonych, bo takie podejście sprzyja i zwierzętom, i roślinom. I jestem przekonana, że suma tych działań nie tylko tworzy dobre warunki do życia dla naszych mieszkańców, ale też jest proekologiczna i pomaga miastu radzić sobie ze skutkami zmian klimatu.
Mamy też w planach projekty termomodernizacji starszych budynków w naszym zasobie. W tym zakresie dużo będzie zależało od możliwości pozyskania finansowania zewnętrznego z funduszy UE lub programów krajowych, bo tego typu projekty są kosztowne, a nas obowiązuje ustawowy limit wysokości czynszu. On ma być skalkulowany tak, aby pokryć koszty eksploatacji i remontów oraz spłaty kredytów, ale nie może być zbyt wysoki.
Także dlatego nie tworzymy funduszy remontowych na dany blok, bo mamy i duże osiedla, i pojedyncze kameralne budynki. Gdyby każdy blok miał finansować sam koszty remontów albo właśnie termomodernizacji, to nie wszędzie nasi mieszkańcy byliby w stanie uzbierać odpowiednie kwoty w ramach indywidualnych funduszy remontowych.
– Czy Pani zdaniem formuła TBS nadal odpowiada na potrzeby mieszkańców Wrocławia, czy też wymaga reformy na poziomie ustawowym?
– Od 2023 roku zainteresowanie naszą ofertą stale rośnie. Dziś, gdy publikujemy ogłoszenie o wolnym mieszkaniu na wynajem, odpowiada na nie średnio ponad 30 zainteresowanych osób. Warto też zauważyć, że zdecydowana większość naszych najemców płaci czynsz wynoszący 17,35 zł/mkw. miesięcznie i jest on niższy od wysokości czynszu w TBS-ach w innych polskich miastach. Przykładowo, w Katowicach czynsz wynosi 19,33 zł/mkw., a w Warszawie stawki wahają się od ok. 18 zł do nawet ok. 25 zł/mkw. Zerkając zaś niedaleko poza Wrocław, to w sąsiedniej Świdnicy czynsz w nowej inwestycji tamtejszego TBS wynosi ok. 20 zł/mkw.
Stawiamy na stabilny najem, bo cenimy długoletnią współpracę z naszymi najemcami. Mieszkanie u nas można wynająć znacznie taniej niż na wolnym rynku, który dziś kosztuje we Wrocławiu średnio 66 zł za mkw. Najem mieszkania u nas jest bardziej stabilny i przewidywalny dla mieszkańców, ale przy tym elastyczny.
Jeśli nasz mieszkaniec uzna, że chce się przeprowadzić lub kupić mieszkanie, może łatwo zakończyć współpracę z nami i kształtować swoje życie w inny sposób. Dlatego w mojej ocenie to, co TBS Wrocław ma do zaoferowania mieszkankom i mieszkańcom naszego miasta, dobrze odpowiada na ich potrzeby. Dajemy zarówno stałość najmu mieszkania, ale jeśli pojawi się taka potrzeba, pomagamy zachować życiową elastyczność.
– Jak zatem rozumie Pani społeczną misję TBS i jak zamierza ją zrealizować w praktyce, łącząc ją z efektywnym zarządzaniem spółką?
– Na naszych osiedlach mieszka ok. 10 tys. osób, więc ta społeczność TBS Wrocław wielkością jest porównywalna do małego miasta. To sprawia, że spoczywa na nas duża odpowiedzialność – nie tylko z tytułu roli właściciela i zarządcy, ale też instytucji, która dba o codzienną jakość życia naszych mieszkańców.
Są to bardzo różne sprawy, jak np. troska o stan techniczny budynków lub placów zabaw, czystość na klatkach schodowych i na trawnikach, pielęgnacja ponad 18 hektarów zieleni, bieżące naprawianie uszkodzonych ławeczek lub odpowiednio szybka wymiana wypalonych żarówek w lampach ulicznych. Przykłady można mnożyć, a każda taka z pozoru drobna usterka może utrudnić życie naszym mieszkańców, dlatego do takich detali chcę przykładać dużo uwagi.
Jestem świadoma tego, że musimy budować kolejne mieszkania, bo zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem we Wrocławiu jest bardzo duże. Takie projekty mamy przygotowane i krok po kroku je realizujemy, 30 nowych mieszkań powstaje już w Leśnicy.
Ale uważam, że suma tych wszystkich małych rzeczy, które wymieniłam, najbardziej wpływa na to, jak mieszkańcy postrzegają TBS Wrocław, jak im się u nas mieszka.
Troska o ten obszar naszej działalności i codzienne potrzeby mieszkańców jest dla mnie szczególnie ważna. Dlatego uważam, że na efektywne zarządzanie zasobem mieszkaniowym warto spojrzeć przez pryzmat tego, o ile takich małych spraw jesteśmy w stanie odpowiednio zadbać z korzyścią dla naszych mieszkańców.
