Dla wielu Wrocławian wiosna 2026 roku stała się momentem powrotu do decyzji o zakupie pierwszego mieszkania lub domu. Rynek nadal pozostaje wymagający, jednak eksperci zauważają większą aktywność klientów, którzy jeszcze kilka miesięcy temu odkładali zakup nieruchomości. Z jednej strony wpływają na to stabilizujące się ceny mieszkań, z drugiej, rosnące wynagrodzenia i oczekiwania dotyczące dalszych obniżek stóp procentowych. Mimo to sam kredyt hipoteczny nie wystarczy. Osoby planujące zakup nieruchomości muszą dziś przygotować się finansowo znacznie bardziej niż jeszcze kilka lat temu.
- Dlaczego wkład własny coraz częściej przekracza możliwości młodych kupujących.
- Co najbardziej potrafi zaskoczyć klientów poszukujących nieruchomości.
- Czy rozmowa z doradcą sprzedaży pozwala uniknąć kosztownych błędów.
Dlaczego wkład własny coraz częściej przekracza możliwości młodych kupujących?
Banki nadal najchętniej finansują zakup nieruchomości klientom, którzy dysponują minimum 20-procentowym wkładem własnym. W praktyce oznacza to, że przy mieszkaniu wartym 700 tys. zł kupujący powinien posiadać nawet 140 tys. zł oszczędności.
Co więcej, ta kwota nie obejmuje dodatkowych kosztów związanych z zakupem i wykończeniem nieruchomości.
Według raportu AMRON-SARFiN – średnia wartość nowego kredytu hipotecznego przekroczyła już 440 tys. zł, a w kolejnych kwartałach nadal rosła. Eksperci rynku podkreślają jednocześnie, że coraz więcej klientów decyduje się na wyższy wkład własny, ponieważ pozwala on uzyskać korzystniejsze warunki finansowania.
– W dużych miastach, takich jak Wrocław, zgromadzenie odpowiedniej kwoty staje się jednak ogromnym wyzwaniem. Młodzi kupujący często równolegle opłacają wynajem, dlatego proces oszczędzania wydłuża się nawet o kilka lat. Podobne doświadczenia opisują również użytkownicy internetowych forów i grup dyskusyjnych dotyczących rynku nieruchomości również w innych dolnośląskich miastach – mówi Kamil Pakosz, ekspert rynku nieruchomości, Prezes Zarządu GC Development.
Zdolność kredytowa zależy dziś nie tylko od dochodów
Jeszcze kilka lat temu wielu klientów skupiało się wyłącznie na wysokości zarobków. Obecnie banki analizują znacznie więcej czynników. Znaczenie mają forma zatrudnienia, liczba osób na utrzymaniu, historia kredytowa, limity na kartach kredytowych, a nawet miesięczne koszty życia.
Dodatkowo wysokie stopy procentowe w ostatnich latach mocno ograniczyły dostępność mieszkań finansowanych kredytem hipotecznym. Z raportu PKO BP wynika, że udział raty kredytowej w przeciętnym wynagrodzeniu znacząco wzrósł właśnie przez koszt pieniądza i oprocentowanie hipotek.
Jednocześnie sektor bankowy zaczyna stopniowo łagodzić podejście do kredytobiorców. Narodowy Bank Polski poinformował niedawno, że banki spodziewają się wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe i równocześnie obniżają część wymagań dotyczących finansowania.
– To jednak nie oznacza, że każdy automatycznie otrzyma pozytywną decyzję kredytową. Doradcy podkreślają, że ogromne znaczenie ma wcześniejsze przygotowanie finansów. Spłata drobnych zobowiązań, uporządkowanie historii kredytowej czy rezygnacja z nieużywanych limitów potrafią realnie zwiększyć zdolność kredytową – wyjaśnia Marek Nowara, Prezes PFI Global i ekspert z wieloletnim doświadczeniem w branży nieruchomości.
Koszty dodatkowe potrafią zaskoczyć nawet dobrze przygotowanych klientów
Wielu kupujących nadal koncentruje się wyłącznie na cenie nieruchomości i wysokości raty kredytu. Tymczasem całkowity koszt zakupu mieszkania lub domu okazuje się znacznie wyższy.
Kupujący muszą uwzględnić między innymi:
- taksę notarialną
- podatek PCC przy zakupie z rynku wtórnego
- opłaty sądowe
- prowizję pośrednika
- koszt wykończenia lub remontu
- zakup wyposażenia i sprzętów
W przypadku mieszkań deweloperskich ogromnym wydatkiem pozostaje także wykończenie lokalu. Aktualne ceny materiałów budowlanych i usług remontowych sprawiają, że przygotowanie mieszkania do zamieszkania może kosztować od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złotych. W zależności od standardu i metrażu.
Dlatego eksperci coraz częściej rekomendują, aby przyszli właściciele nieruchomości pozostawiali część oszczędności jako finansową poduszkę bezpieczeństwa.
– Rezerwa daje większy komfort po podpisaniu umowy kredytowej i pozwala uniknąć dodatkowego zadłużenia już po zakupie mieszkania – uściśla Kamil Pakosz.
Czy rozmowa z doradcą sprzedaży pozwala uniknąć kosztownych błędów?
Osoby kupujące pierwsze mieszkanie często rozpoczynają poszukiwania od przeglądania ogłoszeń. Tymczasem specjaliści rynku nieruchomości zwracają uwagę, że znacznie lepszym rozwiązaniem okazuje się wcześniejsza rozmowa z doradcą sprzedaży lub ekspertem kredytowym.
– Taka konsultacja pomaga określić realny budżet, oszacować miesięczne koszty oraz dopasować nieruchomość do możliwości finansowych klienta. Co równie ważne, kupujący szybciej dowiaduje się, jakie dokumenty przygotować i na jakie elementy zwracać uwagę jeszcze przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej – zapewnia Marek Nowara.
W praktyce wcześniejsza analiza finansów pozwala uniknąć sytuacji, w której klient wybiera mieszkanie, a dopiero później odkrywa, że bank nie zaakceptuje wnioskowanej kwoty kredytu.
Doradcy kredytowi zauważają większą aktywność klientów
— Coraz więcej osób wraca dziś do rozmów o zakupie pierwszej nieruchomości. Klienci widzą, że rynek stopniowo się stabilizuje, dlatego chcą sprawdzić swoją zdolność kredytową jeszcze przed kolejnymi zmianami cen czy stóp procentowych. Jednocześnie wiele osób nadal nie uwzględnia wszystkich kosztów towarzyszących zakupowi mieszkania. Dlatego tak ważne pozostaje odpowiednie przygotowanie finansowe i spokojne zaplanowanie całego procesu — podkreśla Krzysztof Kiljański z zespołu Bezpieczna Hipoteka, wrocławski doradca kredytowy, współpracujący na co dzień z GC Development.
Eksperci rynku mieszkaniowego przewidują, że w kolejnych miesiącach zainteresowanie kredytami hipotecznymi może nadal rosnąć. Potwierdzają to zarówno dane sektora bankowego, jak i analizy rynku nieruchomości.
[MATERIAŁ PARTNERSKI]
